Lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản đang quá cao

Lãi suất tín dụng đang quá cao

Theo giáo sư Đặng Hùng Võ, trong thời kì qua, vốn tín dụng không phải là nguồn vốn chính yếu cho đầu tư vào thị trường du an Kenton Node bất động sản. Vốn tín dụng được sử dụng đẵn để thực hành các nghĩa vụ tài chính về đất đai và đầu tư phần hạ tầng dự án. Tiếp sau đó, phần vốn đốn để đầu tư, phát triển các dự án đến từ hình thức bán bất động sản hình thành trong tương lai.

Giáo sư Đặng Hùng Võ cho rằng lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản đang quá cao

Việc dùng vốn tín dụng như trên phát xuất từ 3 lý do chính. Thứ nhất là lãi suất tín dụng cho đầu tư bất động sản vẫn khá cao, ngang với tín dụng thương mại. Thứ hai là ngân hàng Nhà nước tạo cơ chế kiểm soát vốn tín dụng đầu tư vào bất động sản khá chặt chịa. Thứ ba là Nhà nước vẫn chưa cho phép tiếp cận các nguồn tín dụng ngoài nước cho đầu tư bất động sản.

Nhiều năm trước, Thông tư số 36/2014/TT-NHNN ngày 20/11/2014 của ngân hàng quốc gia đã gây ra những cuộc bàn cãi khá dài. Các cuộc tranh cãi xoay quanh quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh nhà băng nước ngoài với 2 nội dung can hệ đến đầu tư bất động sản. Hai nội dung đó gồm tỷ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn (cho vay đầu tư bất động sản) và hệ số rủi ro đối với các khoản vay đầu tư vào bất động sản. Thông tư này đã được sửa đổi 2 lần vào giữa năm 2016 và cuối năm 2017.

Từ thông tư đầu tiên đến những lần sửa đổi đều cho thấy hệ số rủi ro lên tới 50% khi vay có bảo đảm quờ quạng bằng nhà ở, quyền sử dụng đất. “Đây là hệ số quá cao vì tính chất khá an toàn trong giao thiệp đảm bảo. Tôi cho rằng cần hạ thấp hệ số rủi ro khi vay có bảo đảm tất thảy bằng bất động sản nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng vốn tín dụng trong đầu tư bất động sản. Đây là điều cần sửa đổi để nâng cao hiệu quả dùng vốn tín dụng đầu tư vào thị trường bất động sản”, giáo sư Võ nhấn mạnh.

ngoại giả, mặc dù ngân hàng quốc gia đã có nhiều chính sách hạ lãi suất tín dụng nhưng hiện thời lãi suất vẫn đang ở mức suýt soát 10%, làm cho phí vốn lớn và giá thành hàng hóa bất động sản cao. Việc lãi suất tín dụng trong nước cho đầu tư bất động sản quá cao và chưa được ứng dụng cơ chế thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các tổ chức tín dụng nước ngoài làm cho chi phí vốn trong đầu tư phát triển bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong đầu vào sinh sản hàng hóa bất động sản. Để giải quyết vấn đề này cần mở chính sách cho phép thế chấp bằng bất động sản trong nước tại các nhà băng đầu tư có pháp nhân nước ngoài nhằm nâng cao tính cạnh tranh của các tổ chức tín dụng trong nước. Kèm theo chính sách này cần đưa ra một số chính sách khác để kiểm soát nguồn cho vay, phương thức giải quyết tài sản thế chấp khi không trả được nợ.

Bảo lãnh ngân hàng đối với giao tế BĐS hình thành trong ngày mai còn nhiều bất cập

Nguồn vốn chính yếu cho đầu tư vào bất động sản nhà ở và bất động sản du lịch – nghỉ dưỡng hiện thời là từ nguồn mua bất động sản của các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hình thức chủ đầu tư dự án bán bất động sản hình thành trong ngày mai. Trước năm 2015, hình thức huy động vốn như vậy tiềm tàng nhiều rủi ro du an Kenton Node đối với người mua bất động sản hình thành trong tương lai. Những rủi ro này đến từ phía chủ đầu tư như dự án chất lượng thấp, hạn vận bàn giao chậm, không đúng thiết kế, thậm chí bất động sản trong ngày mai không có để giao.

Chính do vậy, Luật kinh dinh Bất động sản 2014 đã đưa ra cơ chế bảo lãnh của nhà băng đối với các rủi ro có thể xẩy ra từ phía chủ đầu tư dự án. Tuy nhiên, với một cơ chế chung chung đã được ban hành thì bình thường không nhà băng thương nghiệp nào dám cung cấp dịch vụ bảo lãnh vì họ không kiểm soát được dòng tiền mà chủ đầu tư dự án đang nắm giữ. Trên thực tế, một số nhà băng thương mại đã chấp nhận bảo lãnh, thường là các ngân hàng thuộc chung nhóm ích với các chủ đầu tư dự án. Cách thực hiện như vậy làm cho cơ chế bảo lãnh khó có thể phổ biến rộng rãi. Để áp dụng được rộng rãi, cần tạo cơ chế ngân hàng bảo lãnh được quản lý dòng tiền từ nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án theo tiến độ.

Với những bất cập trong cơ chế bảo lãnh, cần sửa đổi quy định về quản lý rủi ro đối với giao tiếp bất động sản hình thành trong tương lai theo hướng đa dạng hóa, chấp nhận cả hình thức bảo lãnh lẫn mua bảo hiểm giao thiệp của chủ đầu tư dự án. Trong hình thức bảo lãnh có thể cho phép cả hình thức nhà băng bảo lãnh được quản lý dòng tiền mà các nhà đầu tư thứ cấp trả cho chủ đầu tư dự án để giải ngân hạp với tiến độ triển khai dự án.

Bình Nguyên