Có nên mua lúc thị trường diễn ra sốt đất?

Để đáp băn khoăn của người mua bất động sản liền thổ, giám đốc điều hành Công ty Việt An Hòa, Trần Khánh Quang cho biết, hành vi mua đất phụ thuộc vào nhiều nhu cầu khác nhau. Do đó, cần chia thành từng nhóm mục tiêu để khuyến cáo cụ thể.

Ông Quang chỉ ra có 3 nhóm khách hàng chính đang mua đất trên thị trường hiện thời gồm: giới đầu cơ, nhà đầu tư và người mua để dùng (tích lũy, xây nhà, cho con cái). Chuyên gia này chỉ ra đặc tính và lề thói của từng nhóm khách hàng kèm lời cảnh báo.

Với giới đầu cơ : Hiện thị trường bất động sản liền thổ TP HCM nói riêng và nhiều thành thị khác nằm trong tay giới đầu cơ và do đối tượng này dẫn dắt. Với nhóm khách hàng nhặt nhạnh đất diện đầu cơ, thị trường sốt dẻo là nhịp lớn để họ tạo sóng và lướt sóng. Đa phần giới đầu cơ có dòng vốn lớn và dài hạn, đủ sức mua – bán gây đột biến về giá trên thị trường... Họ thường đi theo từng nhóm (group) để thu mua và có chiến lược mua bán khá bài bản trong thế chủ động. Thị trường càng nóng sốt thì giới đầu cơ càng hoạt động sôi nổi. Họ chỉ dừng mua khi thị trường quay đầu đi xuống, rơi vào khó khăn, bắt đầu chu kỳ khủng hoảng.

Đất nền một dự án tại xã Phong Phú, thuộc khu Nam Sài Gòn. Ảnh chụp từ video của môi giới

Với giới đầu tư : Sốt đất vừa là cơ hội vừa là thách thức với giới đầu tư. Xét về dịp, giá đất tăng, nhóm khách hàng này có thể tận dụng thời điểm thị trường giao tế tốt , mãi lực cao dễ mua bán kiếm lời. Tuy nhiên, giới đầu tư chưa đủ lực tạo ra sóng mà chỉ nương theo sóng nên không có sự chủ động cao bằng đối tượng đầu cơ.

Thách thức đối với nhà đầu tư là dù có kiến thức và sự hiểu biết cao về thị trường nhưng họ khó tránh khỏi có tâm lý mua theo đám đông. Bong bóng giá lên cao khiến lòng tham ngày càng lớn, đẩy giới đầu tư vào tình thế ưu tiên lợi nhuận, xem nhẹ giá trị thực và tính pháp lý nên rủi ro cao.

Lời khuyên cho nhà đầu tư là nếu thu nhặt đất lúc thị trường nóng hổi bằng dòng tiền nhàn rỗi, hãy chỉ dành ra 30% lượng tiền mặt để đầu tư bất động sản trong thời điểm bây chừ. 70% lượng tiền mặt còn lại được xem là dòng tiền săn tìm dịp nên giữ lại để tung ra vào thời điểm thích hợp hơn. Nếu dùng đòn bẩy tài chính trong thời điểm này, nhà đầu tư phải cân nhắc không nên vay vượt ngưỡng an toàn (chỉ vay 50% giá trị tài sản trở xuống).

Với người mua để sử dụng : Đây là nhóm khách hàng ít kinh nghiệm nhất trên thị trường và có nhiều khả năng chịu thiệt thòi nếu thu mua đất trong thời điểm thị trường nóng sốt. Nhóm khách hàng này chỉ mua đất khi có nhu cầu (sử dụng, giữ làm của để dành, cho tặng con cái) và thường chuẩn bị sẵn sàng tài chính hoặc tìm được sự tương trợ tài chính (từ nhà băng, gia đình). Nếu người mua đất để sử dụng không vội, có thể trì hoãn giao du để quan sát, dò la, định giá, tìm chuyên gia bản vấn pháp lý, sau đó mới đưa ra quyết định. thực tế là mặt bằng giá đất bây chừ đang ở mức rất cao, trong đó có giá ảo và giá thật lẫn lộn nhau.

Riêng những người mua đất để dùng phải vay vốn nhà băng và hạn hẹp tài chính, lâm thời có thể trì hoãn 12 tháng để thăm dò thị trường rồi đưa ra quyết định dựa trên diễn biến thực tiễn. Việc chờ giá giảm để mua đất có một bất lợi là nhiều khả năng phải đợi chờ rất lâu, tối thiểu trong vòng 12 tháng trở lên mới biết được thiên hướng của thị trường.

Một thực tại đầy mâu thuẫn hiện giờ là, dù sốt đất diễn ra và kéo dài liên tục 4 năm (2015-2016-2017-2018) nhưng chưa thể xác định bao giờ thị trường bước vào chu kỳ suy thoái. ngoại giả, không loại trừ khả năng, ngay cả khi giá đất đã giảm xuống, thị giá của tài sản vẫn ở mức quá cao so với khả năng chi trả của nhóm khách hàng này.

Chuyên gia Trần Khánh Quang nhận định, bất cứ thời khắc nào, dù khủng hoảng hay nóng hổi, thị trường bất động sản liền thổ đều có nhu cầu mua bán đan xen nhau. Với người mua đất để dùng việc trì hoãn khi gặp kịch bản sốt đất được xem là giải pháp an toàn để tránh mua hớ. Trong khi đó, với giới đầu cơ và đầu tư, sốt đất là thời khắc vàng để mua bán liền tay vì chờ đợi sẽ khiến họ đánh mất nhịp.

Trả lời câu hỏi liệu sau cơn sốt đất, có bao giờ xảy ra kịch bản sụt giảm hay không, ông Quang cho rằng, có chu kỳ tăng thì sẽ có chu kỳ giảm. Tuy nhiên, đồ thị tăng – giảm của giá đất còn phụ thuộc vào vị trí và khu vực bất động sản tọa lạc.

Nếu khu đất pháp lý hoàn chỉnh, nằm ở nơi có thể xây dựng, khẩn hoang, để ở hoặc cho thuê thì khả năng giảm giá rất thấp. trái lại đất nằm ở vị trí có mật độ dân cư thấp, pháp lý chưa hoàn chỉnh, thời cơ khai phá cho thuê, làm thương mại không cao, thì giá đất có thể sẽ điều chỉnh khi thị trường bước vào chu kỳ suy thoái, khủng hoảng.

Vũ Lê ghi