Cơn sốt đất đặc khu: "Hòn lửa" sẽ vỡ trên tay người cuối cùng?

Các yếu tố tác động đến giá nhà đất

Giá bất động sản (BĐS) nói chung và nhà đất nói riêng phụ thuộc khá lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu vượt cung, giá bị đẩy lên cao và trái lại. Bên cạnh đó, giá cả còn phụ thuộc vào những nhân tố bắt nguồn từ những khuyết tật của thị trường như "đầu cơ", "độc quyền", "cạnh tranh không lành mạnh"...

Theo đó, giá BĐS chịu tác động bởi 3 nhóm nhân tố chính:

Thứ nhất là nhóm nhân tố thiên nhiên, đặc biệt là vị trí của BĐS. Giá trị của BĐS càng lớn khi khả năng sinh lời do nhân tố vị trí BĐS mang lại càng cao. Mỗi BĐS luôn có 2 loại vị trí là vị trí tương đối và vị trí tuyệt đối, đều có vai trò quan yếu trong việc xác lập giá trị của BĐS.

Giá trị những BĐS nằm tại trọng điểm đô thị sẽ lớn hơn những BĐS cũng loại nằm tại vùng ven (vị trí tương đối). Những BĐS nằm tại các ngã 3, ngã 4, trên trục liên lạc quan yếu có giá trị cao hơn những BĐS nằm tại vị trí khác (vị trí tuyệt đối). Việc đánh giá ưu thế về vị trí BĐS rất quan yếu, đặc biệt khi xác định giá đất.

Giá trị BĐS còn chịu tác động bởi địa hình nơi BĐS tọa lạc. chả hạn, giá BĐS tại khu vực thấp, thường bị ngập nước do triều cường sẽ thấp hơn BĐS tại khu vực cao.

Thứ hai là mức thu nhập hàng năm do BĐS mang lại hay những tiện nghi gắn liền với BĐS. BĐS có khả năng tạo ra thu nhập càng cao thì giá chuyển nhượng càng lớn. Hệ thống tiện ích đầy đủ cũng là nguyên tố đẩy giá BĐS tăng cao.

Thứ ba là những nguyên tố như nhu cầu loại BĐS trên thị trường, tính hữu dụng của BĐS.

Ngoài ra, giá BĐS còn chịu ảnh hưởng bởi những nguyên tố về pháp lý như giấy phép xây dựng, các giấy má chứng thư pháp lý về quyền dùng đất, sở hữu nhà... Những nguyên tố từng lớp cũng tác động không nhỏ đến giá BĐS. Chẳng hạn, nếu mật độ dân số một khu vực đột tăng cao, giá trị BĐS nơi đó cũng sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ.

Giá đất Vân Đồn tăng chóng mặt trong thời kì gần đây

Cơn sốt đất như "hòn lửa" truyền tay

Theo nhiều chuyên gia BĐS, cơn sốt đất tại các tỉnh phía Nam và những địa phương hình thành đặc khu kinh tế không tập hợp đủ những yếu tố như trên. Thậm chí, một thực tiễn trong thời gian gần đây là tại nhiều khu vực không có đủ những nhân tố trên, giá đất vẫn tăng từng ngày, từng giờ...

Cụ thể, 2 tháng gần đây, nhiều khu đất nông nghiệp tại Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa) đã được "phù phép" chuyển mục đích dùng thành đất ở rồi phân lô bán nền trái phép với mức giá "trên trời". căn nguyên là do thông tin những địa phương này sắp trở thành đặc khu kinh tế. Hàng trăm "cò đất" đã về đây "bơm tiền", "thổi giá", nhắm vào những người có nhu cầu lướt sóng kiếm lời để tạo nên cơn sốt đất ảo.

Về những rủi ro khi giá đất bị cường điệu, GS Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cảnh báo, đến một lúc nào đó, khi thị trường không chịu nổi, kiên cố bong bóng BĐS sẽ vỡ.

Ông Võ cho rằng, cơn sốt đất tại những nơi trở thành đặc khu hiện đang như "hòn lửa" được truyền từ người này sang người khác. Ông phân tích: "Hòn lửa đấy chuyển những người mua chung cục sẽ thiệt hại lớn khi giá sập. tỉ dụ, đất tại khu vực vẫn được quy hoạch làm nông nghiệp, giá không quá 1 triệu đồng/m2, nhưng người ta đẩy lên từ 10-15 triệu đồng/m2, thậm chí cao gấp nhiều lần vượt qua bảng gia đất phi nông nghiệp thì tất yếu người mua cuối phải thiệt hại".

Cũng theo ông Vũ, khi cơn sốt đất đi qua, giá có thể rớt dưới 1 triệu đồng/m2. Khi đó, người mua giữ đất với giá 10-15 triệu đồng/m2 sẽ chịu thiệt hại rất lớn. Chỉ những người ở giữa quá trình đẩy giá mới thu lợi nhờ cơn sốt đất ảo. Nhà đầu tư còn có nguy cơ mất cả thảy số tiền nếu đầu tư đất không ăn nhập quy hoạch.

Về giải pháp để giá nhà đất không tăng bất thường như hiện thời, một chuyên gia BĐS cho rằng cần phải có những giải pháp cả về mặt quản lý nhà nước và thị trường. Phần nào của thị trường sẽ do tự cao trường điều tiết duyệt các quy luật. Về mặt quản lý nhà nước, giải pháp là xúc tiến tính minh bạch, công khai khi quy hoạch. Vị chuyên gia này phân tích: "Quyết định hành chính phải cho người dân quyền được biết, tham dự, thậm chí quyền phản bác lại những quyết định gây thiệt hại cho họ. Làm như thế để tăng sáng tỏ, tăng bổn phận của cơ quan quốc gia cũng như làm minh bạch thị trường thì mới không để xảy ra tình trạng đầu cơ tăng ví hiện".

Không để 'cò đất' lộng hành Sáng ngày 18/4, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc nhấn mạnh, 3 đặc khu (Vân Đồn, Bắc Vân Phong, Phú Quốc) không chỉ của 3 tỉnh mà là của cả nước, việc lập đặc khu phải giúp cuộc sống người dân bản địa được tốt hơn, tiện lợi hơn, kể cả trước và sau khi Luật có hiệu lực. Thủ tướng đề nghị 3 tỉnh nghiêm khắc chỉnh đốn công tác quản lý rừng, quản lý môi trường, quản lý đất đai, không để “cò đất”, từng lớp đen lộng hành.